Seguro de Hipoteca Inversa: Lo que necesita saber

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Los honorarios, impuestos y otros pagos nunca son divertidos. Pero, a veces son necesarios. Es por eso que estamos aquí para explicar el razonamiento detrás del seguro de hipoteca revertida – una cuota esencial en el proceso de la hipoteca revertida. La Hipoteca de Conversión de Equidad de Vivienda (HECM) es un producto financiero complicado, y debido a varias intervenciones del gobierno, hay un puñado de cargos asociados con ella. Aunque es comprensible que muchos prestamistas traten de deshacerse de estos cargos cuando sea posible, algunos de estos pagos son en realidad exigidos por la Administración Federal de Vivienda (FHA). En particular, la HECM requiere una cuota de seguro, conocida como Prima de Seguro Hipotecario (MIP), que ha sido creada para el beneficio de prestatarios y prestamistas por igual. Echemos un vistazo más de cerca al razonamiento detrás de este tipo de seguro.

¿Qué es una prima de seguro hipotecario?

Después de cerrar una HECM, se le cobrará un MIP basado en el monto de los fondos retirados durante el primer año del préstamo. Siempre y cuando tome menos del 60 por ciento de los fondos disponibles en este primer año, sólo tendrá que pagar por adelantado un MIP del 0,5 por ciento del valor tasado de su vivienda. Sin embargo, al tomar más del 60 por ciento, el MIP se elevará al 2,5 por ciento del valor de tasación. Esto anima a los prestatarios a ahorrar sus ingresos y gastar su dinero con cuidado, disminuyendo así la posibilidad de incumplimiento. Para visualizar estas cifras, usemos un ejemplo de una casa de $100,000. Si 0.5 por ciento es sólo $500 y 2.5 por ciento es $2,500, usted puede ahorrar $2,000 siempre y cuando se abstenga de retirar más del 60 por ciento de sus fondos de la hipoteca revertida.

El MIP también se cobra anualmente, pero este cargo no se determinará en base a los fondos restantes del préstamo disponible. En cambio, se acumulará con el tiempo y se pagará una vez que el préstamo venza y sea pagadero. Esta prima anual es igual al 1.25 por ciento del saldo total pendiente del préstamo. Sin embargo, tenga en cuenta que incluso si el MIP agrega una suma sustancial a este saldo, usted nunca deberá más del valor de su vivienda una vez que el préstamo venza y sea pagadero. En otras palabras, una hipoteca inversa es un préstamo sin recurso. Volveremos sobre este concepto más adelante.

¿Por qué es necesario?

Al incluir el MIP en todos los préstamos HECM asegurados, el gobierno puede proteger tanto a los prestatarios como a los prestamistas. La mancomunación del dinero de cada PIM en el país permite al gobierno reembolsar a los prestamistas que pierden dinero en préstamos en mora. Al hacerlo, también asegura que si por alguna razón la compañía que maneja su cuenta – esto es lo que se llama un «recaudador» de préstamos – deja de funcionar, usted todavía tendrá acceso a los fondos de su préstamo. Por último, y lo más importante para muchos prestatarios, el MIP garantiza que usted nunca deberá más que el valor de su casa cuando la HECM venza y sea pagadera.

¿Qué es un préstamo sin recurso?

Entender el término «sin recurso» requiere un poco de información de fondo sobre préstamos y prestamistas. El hecho de que un préstamo sea o no de «recurso» o de «sin recurso» viene determinado por los efectos del préstamo sobre los activos del prestatario. Con ambos tipos de préstamos, los prestamistas pueden ir tras la garantía de un prestatario (un activo ofrecido por un prestatario a un prestamista para garantizar el préstamo en caso de incumplimiento). Sin embargo, con un préstamo con recurso, los prestamistas también pueden perseguir las otras posesiones y bienes del prestatario. Tenga en cuenta que esto sólo sucederá si el prestatario sigue debiendo dinero al prestamista; de lo contrario, la garantía será suficiente. En una hipoteca de recurso, por ejemplo, un prestamista puede ir tras los otros activos del prestatario – e incluso demandar – para que se embargue su salario.

Sin embargo, en un préstamo sin recurso, el prestamista simplemente debe absorber la diferencia si la garantía no cubre el saldo restante del préstamo. Gracias al MIP, el gobierno protegerá tanto al prestatario como al prestamista de absorber cualquier fallo en nombre de la otra parte. La mayoría de las hipotecas inversas se consideran préstamos sin recurso porque usted nunca deberá más que el valor de su casa en el momento en que se vende la casa para pagar el préstamo. Con una HECM estándar, la deuda puede ser satisfecha pagando lo que sea menor entre el saldo del préstamo o el 95% del valor tasado de su vivienda. Los préstamos sin recurso son más favorables para los prestatarios que los préstamos con recurso. Gracias a cada uno de los factores mencionados, el PMI es una salvaguardia esencial en el proceso de hipotecas inversas.

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