HUD, FHA y HECM: El papel del gobierno en las hipotecas al revés

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Al igual que con muchos servicios de préstamo, la industria de la hipoteca de conversión del valor acumulado de la vivienda (HECM, por sus siglas en inglés) está fuertemente regulada por el bien del consumidor. A lo largo de su breve historia, la hipoteca revertida ha sufrido muchos cambios, ha generado numerosas ramificaciones del programa y se ha convertido en una nueva herramienta de jubilación efectiva. Para entender mejor el proceso de la hipoteca inversa y el desarrollo de la HECM, echemos un vistazo más de cerca a dos importantes instituciones de gobierno: el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD) y la Administración Federal de Vivienda (FHA).

El programa HECM

A medida que los estadounidenses acumulaban riquezas en sus hogares, muchos propietarios de viviendas de edad avanzada trataban cada vez más de encontrar maneras de acceder al valor acumulado de su vivienda. En 1961, la primera hipoteca inversa fue otorgada a una viuda para ayudarla a manejar la pérdida repentina de su esposo. A partir de ahí, el programa se extendió por todo el país. Después de pasar por varias versiones diferentes a medida que los prestamistas privados experimentaban con los límites de este nuevo tipo de préstamo, el gobierno trató de mantener el programa seguro para una población creciente de propietarios de viviendas de la tercera edad.

Entrega del Congreso. Impresionando a senadores, comités y ciudadanos estadounidenses por igual, la primera versión de la hipoteca revertida patrocinada por el gobierno (conocida como Demostración de Hipoteca de Conversión de Equidad de Vivienda) fue lanzada en 1987. Una vez que el presidente Ronald Reagan otorgó a HUD la autoridad para asegurar estos préstamos a través de la FHA, el préstamo disfrutó de más apoyo y un rápido crecimiento. Aunque sólo estaba disponible con una tasa ajustable en ese momento, este producto allanó el camino para versiones más modernas.

Con el paso de los años, la moderna hipoteca revertida se ha convertido en un programa mucho más sofisticado. Para satisfacer las necesidades de tantos tipos diferentes de prestatarios, la HECM se presenta en varias formas: la HECM de tasa ajustable, la HECM de tasa fija y la HECM de compra se encuentran entre los tipos de hipotecas inversas más populares en el mercado actual. Gracias a la introducción de tantas nuevas regulaciones, la moderna HECM le permite seguir siendo el propietario de su casa y no requiere pagos hipotecarios mensuales. A los propietarios se les sigue exigiendo que paguen los impuestos sobre la propiedad, el seguro del propietario y los costos de mantenimiento de la vivienda.

El propósito del HUD

Comenzando con la Ley del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de 1965, HUD tomó forma como una agencia a nivel del Gabinete sólo unos pocos años después del nacimiento de la hipoteca revertida. Como supervisor de la FHA, HUD sirve para proteger a los prestatarios y supervisar varios programas de vivienda. Actuando como la autoridad en las transacciones de hipotecas revertidas, el HUD establece altos estándares que los prestamistas deben cumplir y posteriormente hace cumplir estas reglas a los prestamistas que no cumplen con los estándares adecuados.

El papel de la FHA

Con el fin de proporcionar tranquilidad a los prestatarios, la HECM es un préstamo sin recurso gracias a los esfuerzos de la FHA. Si el saldo del préstamo de un prestatario excede el valor de la vivienda en el momento en que el préstamo se vence y es pagadero, el seguro de la FHA cubrirá la diferencia. Efectivamente, esto significa que la FHA protege tanto a los prestatarios como a los prestamistas por igual. Si un prestamista alguna vez deja de operar, la FHA intervendrá para proporcionar a los prestatarios los fondos y servicios que se merecen, a la vez que protege a los prestamistas de las caídas en el mercado de la vivienda. Al proporcionar esta tranquilidad, la FHA sirve como una ayuda invaluable para la industria de la hipoteca revertida.

Presentación de la evaluación financiera

Gracias a la intervención del gobierno, el programa de hipotecas revertidas se ha vuelto cada vez más seguro para las personas mayores de todo tipo. Debido a que algunas personas de la tercera edad con mal crédito comenzaron a incumplir con sus préstamos en los últimos años, el gobierno intervino una vez más para hacer lo que podía para proteger a estos propietarios de viviendas. Así nació el procedimiento de evaluación financiera.

Aunque no hay un puntaje crediticio estricto, los procedimientos de evaluación financiera del HUD requieren que los prestamistas realicen un análisis del historial crediticio y un análisis del ingreso residual/flujo de efectivo de todos los prestatarios antes de aprobar cualquier tipo de HECM. Si surgen inquietudes, se puede establecer un LESA (Life Expectancy Set Aside) o un LESA parcial para ayudar a los prestatarios a mantenerse al día con respecto a los impuestos sobre la propiedad, el seguro del propietario de la vivienda, los gastos de mantenimiento y otros costos.

Gracias a los esfuerzos del gobierno federal, la hipoteca revertida se ha convertido en un préstamo mucho más estandarizado y seguro para millones de personas mayores en todo el país. El futuro parece prometedor tanto para la industria como para los prestatarios.

Estos anuncios y materiales no son proporcionados ni aprobados por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD) ni por la Administración Federal de Vivienda (FHA).

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