Hipotecas inversas y condominios

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Las hipotecas inversas no son un préstamo común y corriente. A diferencia de las hipotecas típicas y otros préstamos sobre el valor acumulado de la vivienda, las hipotecas inversas están muy reguladas e implican muchas reglas adicionales de las que usted puede no estar al tanto. Para aquellos que viven en condominios, obtener una hipoteca revertida no es tan simple como lo es para la mayoría de los propietarios. Si usted vive en un condominio, tendrá que cumplir con requisitos específicos y cumplir con procedimientos de solicitud únicos antes de adquirir una hipoteca revertida. Echemos un vistazo más de cerca a muchas de las regulaciones más comunes aplicables a los condominios.

Aprobación de la FHA

Las hipotecas inversas respaldadas por el gobierno (conocidas como Hipotecas de Conversión de la Equidad de la Vivienda) están fuertemente reguladas por el gobierno federal. Específicamente, la Administración Federal de Vivienda (FHA), que es una rama del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD), asegura estos préstamos.

Debido a la participación del gobierno, todo un proyecto de condominio debe solicitar al HUD y recibir aprobación antes de que los compradores o residentes existentes puedan adquirir préstamos de la FHA. Para obtener la aprobación, su Asociación de Propietarios de Viviendas (HOA) debe cumplir con una lista de criterios que deberán cumplir antes de presentar una solicitud.

Al presentar una solicitud, la HOA debe incluir detalles y características relevantes del proyecto. Los detalles importantes incluyen los estados financieros de la HOA, información sobre seguros, el número total de unidades, cualquier fase de construcción pendiente o en curso, y otros elementos pertinentes.

Cómo dar los primeros pasos hacia la aprobación

Para determinar si su condominio está o no aprobado por la FHA, hay varios pasos que puede seguir. Debido a que HUD mantiene una base de datos de acceso público de todos los condominios aprobados por la FHA, usted puede buscar su condominio por estado, condado, ciudad o incluso el nombre del proyecto en sí. Incluso si no ha sido aprobado, los posibles prestatarios pueden encontrar que su proyecto de condominio fue aprobado en el pasado. Esto puede indicar que la asociación considerará la posibilidad de obtener la certificación en el futuro.

Abra una discusión con su HOA y pregunte a otros miembros de su comunidad cómo se sienten acerca de las hipotecas revertidas. Si se pone en contacto con un prestamista, a veces ese prestamista estará dispuesto a presentar el tema a su HOA y averiguar si sería factible o no permitir hipotecas inversas en el proyecto. Sin embargo, dependiendo de cómo avance el HUD en el 2017, es posible que no tenga que pasar por la molestia de obtener la aprobación de todo su proyecto de condominio.

Requisitos adicionales

Estos son sólo algunos de los requisitos más básicos del HUD. Aunque hay muchas más pautas y restricciones, algunas de las cuales son cambiadas regularmente, estos son algunos de los problemas más probables que su HOA puede enfrentar al tratar de obtener la aprobación para el proyecto.

  • El proyecto de condominio debe contener por lo menos dos unidades de vivienda y debe ser principalmente de naturaleza residencial.

  • Por lo menos el 75% del área total de la propiedad en proyectos o unidades debe ser usada para espacio residencial en vez de para propósitos comerciales.

  • Como máximo, un inversor individual o una entidad sólo puede poseer el 10% de las participaciones.

  • No más del 15% de todas las unidades pueden estar atrasadas más de 60 días en el pago de las cuotas de asociación de condominio.

  • Al menos el 35% de las unidades de un proyecto deben estar ocupadas por sus propietarios (esta es una nueva propuesta emitida en 2016).

    ¿La Devolución de la Aprobación Puntual?

    En el pasado, la FHA permitía a los prestatarios de unidades de condominios individuales adquirir hipotecas al revés mediante el proceso de «aprobación al contado» o «aprobación de una sola unidad». Hace apenas unos meses, la FHA anunció que podría recuperar este proceso. En comparación con los métodos actuales, el antiguo procedimiento de «aprobación al contado» tenía requisitos menos onerosos y permitía a muchas personas mayores obtener las hipotecas inversas que deseaban.

    Debido a que la documentación extensa debe ser presentada y el cumplimiento de otros requisitos es necesario para aprobar un proyecto de condominio completo, puede costar cientos de dólares y el molesto papeleo para muchas HOAs. Si este cambio se aprueba y las unidades individuales pueden ser aprobadas, puede ser mucho más fácil para los posibles prestatarios adquirir una HECM. Esté atento a las actualizaciones de la FHA en los próximos meses.

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